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Así serán las nuevas hipotecas. Novedades de la Ley de Crédito Inmobiliario

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febrero 2019 Elena Blas Nistal

Publicación: propia

El pasado jueves 21 de febrero culminaba en el Congreso la tramitación parlamentaria de nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE. A través de esta nueva norma, que traspone al ordenamiento jurídico español la Directiva comunitaria 2014/17/UE, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, se pretenden reforzar los derechos de las personas físicas, deudores, fiadores o garantes, frente a las entidades de crédito, principalmente a través del establecimiento de normas de transparencia que han de regir los contratos, sentando el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y de los prestamistas inmobiliarios, y estableciendo un régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones legales contenidas en la nueva norma.  

El verdadero carácter novedoso de la ley estriba, por un lado, en que la misma “profesionaliza” el mercado, al incluir y someter a su regulación, no sólo a las entidades bancarias, sino también al resto de prestamistas e intermediarios inmobiliarios, mientras que por otro lado, y esto es lo verdaderamente importante, regula por vez primera los aspectos fundamentales, requisitos y características que debe reunir el contrato de préstamo hipotecario, frente a la regulación anterior, que únicamente se ocupaba de la hipoteca como garantía real del préstamo otorgado por el banco.

Principales Novedades

Así, con carácter general, las principales novedades de la Ley de Crédito Inmobiliario podrían resumirse en las siguientes:

1.- Intensificación de las obligaciones de información al cliente. La nueva regulación exige que el potencial prestatario sea informado del contenido del contrato y de las consecuencias del mismo, de manera que éste pueda conocer, bajo parámetros de razonable certeza, el coste que en el medio y largo plazo puede suponer la financiación que pretende contratar.

2.- Evaluación de la solvencia del cliente. Se impone también la obligación para la entidad prestamista, de evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar el contrato de préstamo. Entre otros elementos, se deberá tener en cuenta la situación de empleo, sus ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, así como sus activos en propiedad, ahorros, gastos fijos y compromisos ya asumidos. Igualmente, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral. En cualquier caso, se trata de un numerus apertus, por lo que las entidades podrán emplear en dicho análisis otros factores que consideren oportunos. El prestamista solo pondrá el préstamo a disposición del prestatario si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan según lo establecido en dicho contrato, reforzando así el concepto de “préstamo responsable”.

3.- Visita previa al notario. El prestatario deberá comparecer ante el notario, como tarde el día anterior al del otorgamiento de la escritura pública de concesión del préstamo y constitución de la hipoteca, para repasar las condiciones del contrato y las obligaciones derivadas del mismo. Esta visita será gratuita y dará lugar al otorgamiento de un acta firmada por el notario, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al prestatario, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.Este nuevo trámite, si bien refuerza el derecho de información y el principio de seguridad jurídica, comporta sin embargo para el notario una obligación de asesoramiento al cliente, quizá más propia de los abogados, imponiendo igualmente a éste la obligación de autorizar un acta notarial de forma totalmente gratuita.

4.- Los bancos asumen todos los gastos ligados a la firma del préstamo hipotecario. La normativa atribuye de manera explícita a la entidad de crédito, todos los gastos derivados de la constitución y firma del préstamo con garantía hipotecaria a excepción de la tasación previa, imprescindible para la concesión de la hipoteca, y de las copia de la escritura que solicite el propio prestatario. Ello incluye los gastos de gestoría, aranceles notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad, y el controvertido impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

5.- Comisión de apertura. El banco podrá cobrar un comisión por los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo, u otros similares, pero sólo cuando estos servicios hayan sido expresamente solicitados o aceptados por el cliente, se hayan prestado de manera efectiva y los gastos se puedan acreditar.

6.- Prohibición de la cláusula suelo. Una de las novedades más significativas de la Ley es que establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”.  No obstante y como contrapartida, la norma establece igualmente la prohibición de interés remuneratorio negativo, para evitar así que finalmente sean las entidades quienes tengan que pagar por el dinero prestado. Asimismo y en lo que parece una clara referencia al empleo de índices como el IRPH, cuyas supuesta falta de transparencia y facilidad de manipulación se encuentran actualmente pendientes de resolución por el TJUE, se establece que el índice de referencia del préstamo tiene que ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes” y no debe de ser “susceptible de influencia” por las entidades.

7.- Reducción de las comisiones por amortización o reembolso anticipado. Para el caso de hipotecas a tipo fijo, la comisión a abonar por el cliente en caso de amortización anticipada, total o parcial, tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente, si la amortización se produjera en los diez primeros años de vigencia del préstamo o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo. Si la amortización se realizara en un momento posterior, el límite de la comisión se reduce al 1,5%. Para las hipotecas a tipo de interés variable, la ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar la cuantía de esta comisión, aunque siempre respetando el límite máximo del 0,15% del capital reembolsado, si la amortización anticipada se realiza durante los cinco primeros años del contrato, o hasta el 0,25% si se hiciera dentro de los tres primeros. Estableciendo para el resto de supuestos, la prohibición de compensación o comisión por la amortización anticipada del préstamo.

8.- Limitación de los intereses de demora. El interés de demora será el interés del préstamo más tres puntos.

9.- Ampliación de los umbrales de impago, previos a la ejecución de la garantía. Para que la entidad de crédito pueda dar por resuelto el contrato y ejecutar la hipoteca la nueva ley exige que el importe dejado de pagar represente al menos el 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que corresponda a 12 cuotas mensuales, si la mora se produce en la primera mitad de duración del préstamo. Dicho porcentaje aumenta al 7% o cantidad equivalente a 15 mensualidades, cuando el impago ocurra en la segunda mitad.

10.- Prohibición de los productos vinculados obligatorios. La nueva ley prohíbe las prácticas de venta vinculada, si bien permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. Si este fuera el caso, la entidad financiera deberá aceptar las pólizas alternativas que le proponga el cliente que tengan condiciones y prestaciones análogas o equivalentes, sin que la contratación de esta póliza por el cliente pueda comportar para este un empeoramiento de las condiciones del préstamo.

11.- Tributación de las subrogaciones y modificaciones. Hasta ahora, la subrogación o novación modificativa de los préstamos hipotecarios se encontraba libre de impuestos, disfrutando así de una tributación más favorable que la aplicada a las hipotecas de nueva constitución. No obstante, la nueva Ley establece que en caso de subrogación producida durante la vida del préstamo, ambas entidades, subrogante y subrogada, asumirán los gastos y tributación de la operación, en función de la duración de la hipoteca y del momento en que se produzca el traspaso.

12.- Hipoteca multidivisa. El titular de un préstamo inmobiliario denominado en moneda extranjera podrá convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que ses la del Estado miembro de la UE del que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión. El tipo de cambio con el euro, será en principio, el determinado por el BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa. Además, el banco estará obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. En todo caso, tendrá que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

13.- Irretroactividad de la Ley. Con carácter general, la Ley no se aplicará a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad de su entrada en vigor, con dos excepciones:

a) La ley permite que en los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, donde se contengan cláusulas de vencimiento anticipado, el deudor podrá acogerse a la nueva regulación, si considera que los umbrales de impago establecidos en la misma le resultan más favorables que los consignados en su propio préstamo.

b) En caso de novación o subrogación producida con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, el contrato novado o subrogado se regirá por la nueva regulación.

14.- Ausencia de regulación de la dación en pago como forma de extinción de la deuda. A pesar de que estaba previsto su posible inclusión en la Ley, finalmente  la nueva norma no establece que los préstamos con garantía hipotecaria deban incluir obligatoriamente dicha previsión.

15.- Ausencia de regulación de los posibles derechos de tanto y retracto del prestatario en las operaciones de cesión total o parcial del préstamo. La Ley también guarda silencio a este respecto, perpetuando así la situación de incertidumbre en materia de cesión de créditos, y ello pese a que la acción de retracto del art. 1.535 CC, aplicable sólo a los créditos litigiosos, ya se haya mostrado manifiestamente insuficiente para amparar y proteger los derechos de los prestatarios en el actual escenario de especulación en las ventas por los bancos de carteras de créditos a favor de fondos de inversión.

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