El nuevo Real Decreto Ley 21/2018 de 14 diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, fue publicado el 18 de diciembre, y ha entrado en vigor al día siguiente de su publicación, introduciendo importantes novedades.
Conviene por tanto conocer las principales modificaciones que resumimos en los siguientes puntos:
1.- En la duración de los contratos: restablece la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea una persona física y, como novedad, establece el plazo de duración en siete años cuando el arrendador se trate de una persona jurídica. En ambos casos, el cómputo del plazo se iniciará desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario.
Además, eleva a dos meses de antelación, el plazo para que el arrendador pueda requerir la vivienda por necesidades propias o familiares. En el supuesto de que, producido el desalojo por este motivo, no se hubiera ocupado la vivienda en el plazo de tres meses, se repondrá al anterior por un nuevo período de cinco o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedará de cumplir (el precepto legal no aclara quien elige la aplicación de un sistema u otro para fijar la indemnización)
Conviene destacar que este derecho también se configura para el arrendador persona jurídica, si bien éste no puede destinar la misma a vivienda permanente.
Se penaliza la falta de notificación en el plazo de 30 días de la renovación del contrato por el arrendador, que dará lugar a tres años más de contrato.
En caso de que el arrendamiento supere la duración mínima, se puede pactar que, en caso de muerte del arrendatario, la subrogación sea solo por el plazo de duración mínimo fijado por la ley.
2.- En la renta: se mantiene la libertad en cuanto a su determinación, y la principal modificación la constituye el hecho de que puede pactarse, o no, la revisión de la misma y, en caso de que se pacte la revisión, pero no se establezca sistema o índice; se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad. En los contratos de renta reducida, esa revisión no puede ser mas alta que el IPC.
Se establece libertad entre las partes para pactar el pago de los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal. En el caso de que el arrendador sea persona jurídica, se establece que asumirá los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, salvo que el arrendamiento sea por iniciativa directa del arrendatario.
3.- En los casos de venta total de la vivienda, las administraciones públicas pueden ejercer el derecho de adquisición preferente.
4.- En la fianza, se mantiene el derecho a exigir una mensualidad en arrendamiento de vivienda y dos para uso distinto. Se permite cualquier garantía complementaria que no se de en metálico, pero limitando su valor a dos mensualidades de renta en casos de arrendamiento de vivienda.
Esta reforma aprobada afecta a otros textos legales, siendo especialmente relevante en estos dos supuestos:
a) Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por Ley 8/2013 (establecer la posibilidad de prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento turístico, mediante acuerdo de 3/5 partes de propietarios y cuotas, pero nunca con efecto retroactivo).
b) Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, en la que constituye la necesidad de que en el requerimiento de pago se informe al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrán actuar, incluso pidiendo la suspensión del procedimiento durante uno o dos meses, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. Este requerimiento es necesario con carácter previo al lanzamiento siempre que se trate de vivienda habitual.
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